Sabemos que muitos imóveis não possuem escritura em nome de quem mora neles e por isso é importante entender que posse e propriedade não são a mesma coisa.
A posse sobre um bem é quando a pessoa usa o imóvel, mora nele, cuida, faz melhorias e age como se fosse dona, mesmo sem ter o registro em seu nome. Já a propriedade é o direito reconhecido pela lei e formalizado por meio do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Somente com esse registro a pessoa
é considerada proprietária legal.
Dessa forma, a usucapião tem por objetivo transformar a posse exercida por longo período em propriedade legalmente reconhecida, desde que o possuidor do imóvel preencha os requisitos previstos em lei, quais sejam:
1) exercer a posse de forma contínua, ininterrupta, mansa e pacífica sobre o bem;
2) possuir ânimo de dono (animus domini), agindo como se fosse o verdadeiro proprietário;
3) comprovar o decurso do tempo exigido pela legislação para a modalidade de
usucapião pretendida.
A usucapião pode ser realizada judicialmente ou diretamente em cartório, a depender das particularidades de cada caso e não ocorre de forma automática.
É necessário que o interessado comprove o preenchimento desses requisitos mencionados por meio de documentos, testemunhas e demais provas admitidas em lei.
Entre os documentos mais comuns estão contas de água, luz, IPTU, contratos particulares, fotografias do imóvel e declarações de vizinhos, os quais auxiliam a comprovar a posse contínua e a intenção de dono.
Quanto mais antiga e consistente for essa prova, maior será a segurança no reconhecimento do direito de propriedade.
A legislação brasileira prevê diferentes tipos de usucapião, que variam conforme o tempo de posse, a finalidade do imóvel e a situação do possuidor. Cada modalidade possui requisitos próprios, sendo aplicada de acordo com as
características de cada caso.
Vejamos as modalidades abaixo:
1) A usucapião extraordinária exige o exercício da posse por 15 anos, de
forma contínua, mansa e pacífica, sem necessidade de documento ou boa-fé. Esse
prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia no
imóvel ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
2) A usucapião ordinária requer a posse por 10 anos, além da existência de
um documento que indique a origem da ocupação, ainda que não seja válido para transferência da propriedade. O prazo pode ser reduzido para 5 anos quando o imóvel for utilizado para moradia ou exploração econômica.
3) A usucapião especial urbana é aplicada a imóveis urbanos com área de até 250 m², utilizados para moradia própria ou da família, exigindo o exercício da posse por 5 anos, de forma contínua e pacífica, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
4) A usucapião especial rural também exige o prazo de 5 anos, permitindo a posse de imóvel rural com área de até 50 hectares, destinada àquele que utiliza o bem para moradia e produção, tornando a terra produtiva por meio de seu próprio trabalho ou de sua família.
Dessa forma, conhecer as modalidades de usucapião e os requisitos legais permite verificar se a situação concreta se enquadra nas hipóteses previstas em lei. A análise adequada do caso e a correta reunião das provas são fundamentais para que o direito seja reconhecido e a regularização do imóvel ocorra de maneira segura.

Para saber mais sobre o tema em questão, consulte um advogado especialista na área e mantenha seus direitos resguardados. Deliane Melo é advogada regularmente inscrita na OAB/MG sob o nº 200.316, graduada pela Universidade Presidente Antônio Carlos – UNIPAC, no ano de 2019.
Atua na cidade de Carandaí/MG e região, oferecendo conhecimento jurídico e promovendo a defesa dos interesses de seus clientes em demandas judiciais e extrajudiciais.Para dúvidas e sugestões de tema enviar pelo telefone da Coluna Descomplicando o Direito: (32) 9 9853-6156.