COLUNA ” DESCOMPLICANDO O DIREITO” ENTENDA MAIS SOBRE CONTRATO DE LOCAÇÃO

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Inicialmente é importante frisar que o contrato de locação não
está restrito apenas a imóveis, podem ser objetos de locação também os bens móveis como veículos ou ativos de equipamentos. No entanto, na prática é mais comum a realização de contrato visando a locação de
imóveis residenciais e pontos comerciais que será objeto deste artigo.
Como o próprio nome sugere, o contrato de locação é um
documento que registra de modo formal a negociação em que o
proprietário do imóvel chamado de “LOCADOR” e a pessoa que irá locar, denominada “LOCATÁRIA”, permite o uso do bem imóvel dentro de um determinado período e mediante ao pagamento de aluguel, que geralmente é feito mensalmente.
O contrato é extremamente importante durante uma negociação
porque garante e defende os direitos do proprietário do bem à medida em que assegura também os interesses do inquilino.
Desse modo, ambas as partes são obrigadas a seguir o que está
no documento, sem que ninguém surpreendido futuramente. Do
contrário, a parte que infringir as normas contratuais estará sujeita a processos judiciais, pagamento de multas e indenizações.
A realização do documento é essencial para garantir segurança
no pagamento do aluguel; estabelecer prazo da locação; dispor sobre solicitações e entregas do imóvel; definir acordos para eventuais obras e reformas que são chamadas de benfeitorias; prever e defender reajustes dos aluguéis, entre outras cláusulas.
O contrato de locação deve trazer o endereço completo do
imóvel, se ele tem vaga de garagem e deixar clara a finalidade do imóvel seja comercial ou residencial. De acordo com a Lei do Inquilinato, uma casa ou apartamento que tem fim exclusivamente residencial não pode ser usado de outra forma, como por exemplo, para a abertura de um comércio.

O documento também deve conter o valor dos encargos e a
responsabilidade pelo pagamento relacionados à locação, como: IPTU; seguro contra incêndio; e o valor aproximado da taxa de condomínio, se for o caso.
O modelo de contrato de aluguel que a lei estipula tem um tempo mínimo de vigência de 30 meses. Esse prazo, em acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), garante mais segurança aos inquilinos e proprietários. No entanto, na prática as pessoas desejam locar o imóvel residencial por prazo menor, não interessando aos inquilinos o prazo
de 30 meses.
Nas locações de imóveis residenciais onde o prazo de locação for igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Todavia, se a locação tiver prazo menor que 30 meses, o locador
somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos na lei do
inquilinato, como no caso de falta de pagamento, infração legal ou contratual, através de acordo mútuo, para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, entre outras.
Importante destacar ainda, que o fato de um imóvel estar alugado não impede que o proprietário o coloque a venda.
Nestas situações a Lei do Inquilinato garante ao inquilino o
direito de preferência na compra caso o proprietário resolva vendê-lo.
Essa preferência pode ser exercida em igualdade de condições e é dever
do locador informar o locatário mediante aviso judicial, extrajudicial
ou outro meio idôneo.
O direito de preferência de compra, entretanto, precisa ser
manifestado pelo locatário em até 30 dias após o recebimento do
comunicado da venda. Contudo, caso o inquilino não possua interesse
em comprar o imóvel, o contrato de locação não necessariamente será
finalizado.
O que acontecerá é que a pessoa que comprou o bem, poderá
optar por manter a locação, todavia, caso não tenha interesse em

continuar, deverá fazer a chamada “denúncia da locação”, para
encerrar o compromisso. Desta forma, o novo comprador notifica a
pessoa locatária, que terá o prazo de 90 dias para desocupar o imóvel.
O prazo para que o novo proprietário de um imóvel alugado faça
a denúncia da locação também é de 90 dias, que são contados a partir
do registro da venda ou do compromisso na matrícula de imóvel. Se a
renúncia não for feita dentro do prazo, entende-se que ambas as partes
acordaram na manutenção da locação.
Neste caso, a escolha pelo encerramento do contrato de aluguel
na hipótese de venda do imóvel cabe somente à pessoa que adquiriu o
bem. Sendo assim, trata-se de uma rescisão unilateral, ou seja, uma das partes optou por terminar a relação sem que houvesse um acordo. O inquilino não tem direito a indenização por parte do proprietário anterior e tampouco do novo.
Todavia, no caso de o inquilino se opor à desocupação do imóvel, o novo dono pode ajuizar uma ação de despejo.
Outra questão importante de se destacar é acerca das
benfeitorias realizadas no imóvel locado. Primeiramente devemos
esclarecer que existem 3 tipos, quais sejam, benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.
As benfeitorias necessárias são aquelas voltadas à preservação do imóvel, ou seja, as manutenções obrigatórias para manter a casa,
apartamento e outros em boas condições. Como exemplo, podemos citar consertos básicos, troca de canos hidráulicos, reparos na parte elétrica, em telhado ou janelas, etc.
Já as úteis são todas as reformas que melhorem a utilização do
imóvel. Então, não são reformas com caráter urgente, cujo atraso pode prejudicar o uso normal do bem ou causar sua deterioração. A exemplo de benfeitorias úteis temos a construção de uma garagem, a instalação
de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda.

Por fim, as benfeitorias voluptuárias são aquelas que trazem
valorização à propriedade, que criam luxo, conforto ou deleite, ou tem um caráter de embelezamento. Como exemplo estão as obras de jardinagem, de decoração, a instalação de uma piscina etc.
Disto isto, antes de iniciar quaisquer tipos de benfeitoria é
importante classificá-la para não ficar no prejuízo, pois, a lei do
inquilinato dispõe que as benfeitorias voluptuárias não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Já as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda
que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que
autorizadas pelo proprietário, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção.
Para saber mais sobre o tema em questão, consulte um advogado especialista na área de família e mantenha seus direitos resguardados.


Deliane Melo é advogada inscrita na OAB/MG sob o nº 200.316, formada pela instituição de ensino Presidente Antônio Carlos-UNIPAC em 2.019. Atua aproximadamente a 4 anos na cidade de Carandaí/MG e toda a região, levando
conhecimento e promovendo a defesa dos interesses dos clientes em ações na esfera jurídica e extrajudiciais.
Telefone da Coluna Descomplicando o Direito: (32) 9 9824-6601.

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